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青岛购房落户,青岛房价2019年几何?

2018-12-29

青岛作为强二线城市或叫做新一线城市,完全是北上广深等一线城市的缩影,并且在上合峰会、国际海洋城市定位及大青岛规划下再次在世界面前表现不俗,2018年青岛房地产市场也与全国市场形成共振,青岛房价走出了前高后平再持续平缓下降之势!在此辞旧迎新之际,不能不对2018年青岛房价做个总结,并对2019年青岛房价将会有何种表现做个展望!
2018年青岛房价走势回顾,大致可分为3个阶段:
 
1、2018年前4个月:楼市在上合峰会及青岛人才新政,更重要的是在青岛房价上涨预期的影响下,青岛房价走出了再次快速跳涨的曲线,去库存效果显著,并一度到达警戒线,在低库存供不应求的情况下青岛果断推出418楼市新政,堪称历史最严楼市调控,为火热的青岛楼市点踩急刹车;而青岛辅城区及县市随即迎来快涨周期,其中较为突出的是即墨市撤市划区后房价迎来让人难以接受的跳涨!这得益于主城区因限购需求溢出、棚改货币化安置共同推动下,成交量快速增加,进而引发房价上涨。
 
2、2018年5-8月:调控向楼市纵深延伸。中央政治局731会议再次强调“房住不炒”定位,进而形成房价不允许上涨的政治任务,并提出稳房价为重要任务。在中央强调坚持调控,建立房地产市场长效发展机制下,青岛不断出台收紧楼市的调控政策,大力整顿房地产市场秩序!
 
 
 
特别要提出的是青岛高新区率先实行公证摇号售房政策,并实行限价管理,在很大程度上为抑制青岛房价上涨、稳定房价预期起到了积极的引导作用!
 
青岛辅城区及县市库存得以快速消化,进而购销两旺,房价也是一路高歌!
 
3、2018年9-12月:青岛楼市开始出现较明显的“逆转”,青岛房价得到有效控制,新房开始降价促销,以吸引刚需客群,令早已进入降温通道的二手房市场更加冷清!而此前过热的辅城区及县市开始“退热”,成交量开始快速下滑。在降价促销力度不断加大的情况下,蓄客量普遍不足,开盘即清盘的场景已经一去不复返了!
 
特别要指出青岛高新区作为最高的性价比区域,进入12月份,也出现了2个因报名摇号人数不足房源数而取消公证摇号改为自销的楼盘,就是现有融创红岛湾和日前入市的腾讯双创小镇。抢到即赚到的心理得到有效扭转,进而让购房者重回重视楼盘品质与实际需要为购房出发点!
 
2018年12月楼市调控政策变化
 
 
2018年12月是个非常重要的时间节点,近期召开的中央经济会议及住建部会议开始不提房地产调控,“稳经济”重回首位,“稳房价”排在末位,说明楼市调控已经不是首要任务,当务之急是要稳经济,经济下行面临很大压力!
 
稳经济就是要促就业,促进实体经济发展!这方面国家是一直在作为重要的大事在抓,不断出台支持实体经济融资解决融资难、融资贵问题,降税降费举措减轻实体负担!提高实体经济活力!
 
稳房价就是保持房价要总体基本稳定,大涨不行,那么大跌也是不行的!因城施策,根据各城市实际情况出发进行楼市调控政策微调!首先闯关成功的是菏泽,取消2年限售政策。进而广州、珠海、杭州跟进对楼市调控政策进行微调。包括近日反转的湖南衡阳及知名媒体证实的合肥微调政策,粗略计算已有6城有明显楼市调控政策进行微调。接下来,相信会有更多城市加入政策微调行列,此前各地出台的限价、限签、限售、限购等政策将开始慢慢退场。
 
青岛没有对楼市调控政策微调,但有两个明显信号,一是刚刚发布的户籍细则政策,鼓励城镇入户,严禁城镇户口向农村户口迁移;二是公积金政策调整,对于购买经适房允许提取公积金付购房首付款!
 
2019年青岛房价曲线展望
 
 
作为购房者来说,2019年到底买不买房将会非常纠结的一年!纠结之处在于2019年青岛房价究竟会走出何种曲线?是否能走出象2018年一样的房价曲线呢?
 
青岛落户代理预判青岛房价2019年最大可能走出的是基本平稳的房价曲线,跳涨或大跌的可能性基本为零,因为政策不允许,稳房价、稳预期、稳经济是重大任务!土地出让金作为目前地方政府最大的收入来源,在房产税出台前和房地产市场长效机制没有建立前,还是要继续的!接下来青岛落户代办从几个重要影响青岛房价的因素进行简要分析:
 
1、2018年青岛卖地收入达600亿,加大房源供给
 
2017年青岛曾发布2017-2019年住宅用地供应三年滚动计划。2017年计划供应800公顷,即12000亩。实际上,去年整年的各类商住用地总共到了近12700亩。2018年计划供应765公顷,即11475亩。而截止12月26日,据锐理统计信息,或以又将超额供应,青岛卖地收入将妥妥突破600亿。
 
其中,青岛主城区供地稀少,供地大户基本集中在青岛西海岸、青岛城阳区(高新区)、青岛即墨区、青岛胶州市。
 
2019年的主战场毫无疑问也会集中在上述几个供地大户区域!
 
2、2019年青岛楼市政策
 
目前经济的主要矛盾并不在地产领域,加上此前调控已经显效,房价也在逐步回落当中,所以未来中央已经不需要重点“关照”楼市了,12月6个进行微调政策的城市说明各地或根据自身情况继续“因城施策”将成为楼市调控主基调。
 
2019年青岛跟进楼市微调行列是大概率的事情,但也不会出现大幅度调整,稳经济才是当务之急。经济求“稳”,房地产的价值就显得更重要了。卖地收入是地方政府的主要来源,所以,基于青岛财政和经济增长的考虑,2019年青岛楼市政策总体趋于轻微放松,此前出台严厉的限购、限售、限价、限贷、限签等政策会适度放松或取消!
 
2019年青岛有可能继续在住房租赁市场发力,鼓励租赁市场发展;并有可能推出共有产权房试点,探索建立房地产长效发展机制!
 
3、房贷利率
 
2019年青岛房贷利率会进行温和调整。特别会对首套房贷利率给予适当优惠倾斜!首套房重回基准利率已是大概率的事情了!
 
4、2019青岛楼市行情
 
2019年将是青岛楼市恢复年,有望筑底!青岛的经济基础及发展空间均能对青岛房价形成有力支撑。以价换量,将逐步恢复到供需两旺、量大价稳的局面。但2019年上半年仍是楼市调整期,总体特征类似2018年下半年的一线城市,先是继续量价齐跌,然后价格加速下跌后换来成交。但总的来说,青岛土地供应指标宽裕,经过上半年的调整后,现半年有望逐步筑底恢复。但青岛房价出现快速反弹的可能性不大!
 
辅城区及县市2019年总体将维持平缓下行通道。竞争激烈区域将加大降价力度来吸引客户换来成交量,对于房企的资金压力是个不小的考验!
 
从市场、金融、政策等方面分析可以看出,决定青岛房价的政策因素将起到非常关键的主导作用,2019年青岛楼市政策宽松程度将对青岛房价走势起到绝对作用!让我们拭目以待吧!

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